I ett allt tuffare ekonomiskt klimat får organisationer och hyresgäster en annan ekonomisk verklighet att förhålla sig till än tidigare. Inflationen stiger och hyran som ofta är kopplad till konsumentprisindex, sticker i höjden. Pandemin har dessutom gjort att arbetsplatserna idag används på ett nytt sätt. Människors vanor och beteenden har förändrats vilket gör att många organisationer har svårt att locka medarbetarna till kontoren. Tenant & Partners jurist Johan Sjögren reder tillsammans med fastighetskonsulten Therese Widin ut vilka möjligheter du som hyresgäst har till att göra förändringar i hyresavtalet för att möta organisationens behov och betalningsvilja.
Varför är det viktigt att se över hyresavtalen innan 31 mars?
– Det förändrade ekonomiska läget men en hög inflation och nya arbetssätt efter pandemin gör att det troligen finns ett behov av att anpassa och göra förändringar i den fysiska lokalen. Alla hyresavtal har en fast löptid som ofta löper under flera år vilket gör att en organisation kanske sitter i ett hyresavtal som inte stämmer överens med de förändringar man vill göra. Det blir då viktigt att veta när i tiden samt hur du som hyresgäst har möjlighet att påverka hyresavtalet och lokalsituationen. Många hyresavtal löper ut vid årsskiftet och har vanligtvis en uppsägningstid på nio månader, detta innebär att många hyresavtal måste sägas upp senast den 31 mars, berättar Johan Sjögren.
Hur fungerar hyresavtalens löptider?
– Det viktigaste för dig som hyresgäst är att hålla koll på hyresavtalet inklusive eventuella tilläggsavtal och vilken löptid hyresavtalet har. Ett hyresavtal måste alltid sägas upp för att upphöra. Om det inte sägs upp förlängs avtalet automatiskt under en viss period, oftast under en treårsperiod. Ett hyresavtal är alltid kopplat till en uppsägningstid, oftast nio månader. Säger du upp hyresavtalet senare är uppsägningen utan verkan och hyresavtalet förlängs i ytterligare en avtalsperiod. Har ni redan tecknat ett hyresavtal för en annan ny lokal och råkar säga upp nuvarande hyresavtal för sent sitter ni plötsligt med två hyresavtal vilket kan bli väldigt kostsamt, förklarar Johan Sjögren.
Hur säger du som hyresgäst upp ditt hyresavtal?
– Det finns två typer av uppsägningar. Att säga upp avtalet för avflyttning vilket innebär att man vill flytta från lokalen och därmed vill säga upp hyresavtalet till hyrestidens slut. Den andra typen av uppsägning är om ni vill sitta kvar i lokalen men vill få till en förändring av villkoren, då görs en uppsägning för villkorsändring. Ni meddelar då hyresvärden om att ni vill sitta kvar efter att hyresavtalet har löpt ut men att ni vill göra det på förändrade villkor. Det som är väldigt viktigt när en uppsägning för villkorsändring görs är att man måste ange exakt vilken förändring av villkoren man önskar.
Det är viktigt att uppsägningen kommer till rätt motpart och i rätt i tid. Därför är det bra att ha koll på om fastigheten har bytt ägare så att det inte är en annan fastighetsägare än den avtalet tecknades med. När du väl har gjort en uppsägning måste uppsägningen hänskjutas till hyresnämnden för att den ska vara giltig. Det finns alltså en hel del övriga formalia som du som hyresgäst måste ha koll på, fortsätter Johan Sjögren.
Hur påverkar räntenivåerna och det övriga konjunkturläget hur du som hyresgäst bör agera framöver?
– Eftersom många organisationer får det svårare ekonomiskt i det nya konjunkturläget behöver du fundera kring hur lokalhyran kommer att påverka kostnaderna de kommande tre åren, vilken är den vanligaste förlängningstiden av ett hyresavtal. Som hyresgäst behöver du ställa dig frågan om ni kan tänka smartare kring era ytor. Utred era behov, kanske behöver ni inte all yta?
Många organisationer har avvaktat att agera på lokal- och arbetsplatsfrågan för att efter pandemin se vad som händer med hemarbetet, hur våra beteenden och arbetssätt förändras. Det vi kan vara säkra på är att det finns ett stort behov av att göra förändringar i den fysiska lokalen och vi märker nu att allt fler organisationer valt att ta tag i frågan, säger Therese Widin.
Hur påverkar inflationen hyresgästmarknaden?
– Säger du inte upp ert hyresavtal löper avtalet oftast på med en uppjustering kopplat till konsumentprisindex (KPI), som är indirekt kopplat till inflationen. Mellan år 2021 och 2022 har KPI justerats med nästan 11 %, det betyder att även hyran ökar med 11 % vilket är en väldigt stor hyresjustering för många hyresgäster. I vissa fall kan det innebära att du får en högre hyra än den faktiska marknadshyran i ditt område och därmed betalar mer än om ni skulle teckna ett helt nytt hyresavtal, förklarar Therese Widin.
Hur kommer marknadsläget och indexjusteringen påverka fastighetsägarna och deras agerande?
– Vi tror att vi kommer se betydligt fler fastighetsägare som sitter lugnt och tryggt i båten, de får sina 11 % i hyresuppjustering och är ganska nöjda med det. En del fastighetsägare får skriva ner värdena på sina fastigheter och det är en minskad vilja till investeringar för ombyggnation. Denna situation kräver att du som hyresgäst behöver vara mer proaktiv och aktiv kring hyresavtalet. Hyran är bara en del i ett hyresavtal, det finns flera andra villkor som ni eventuellt kan justera med att göra en uppsägning för villkorsändring, som också är direkt kopplade till kostnader, berättar Therese Widin.
Tveka inte att höra av dig om du vill diskutera vidare om vilka möjligheter som finns utifrån era behov!
Ta även chansen att anmäla dig till vår populära grundkurs i hyresjuridisk utbildning för att få bättre koll på era hyresavtal och vilka fallgropar som finns. Läs mer och anmäl dig HÄR.
Johan Sjögren, jurist, Tenant & Partner
johan.sjogren@tenantandpartner.com, 072-395 95 80
Therese Widin, fastighetskonsult, Tenant & Partner
therese.widin@tenantandpartner.com, 076-541 02 02
