Hyresnivåer i centrala Stockholm

Efter flera år av kraftigt stigande marknadshyresnivåer i centrala Stockholm befinner vi oss i en situation där marknadshyran nu många gånger ligger 30–40% över hyresnivån i de avtal som närmar sig avtalsslut. Vi ser att allt fler hyresgäster börjar bli tveksamma till att teckna hyresavtal till de höga kostnadsnivåer som detta idag innebär.

Stora differenser

Marknadshyresnivåerna i centrala Stockholm uppgår idag till ca 5500–8500 kr/kvm/år med topphyresnivåer en bit över 8500 kr/kvm/år. De högsta hyresnivåerna återfinns i nyproducerade och nyrenoverade fastigheter i kvarteren kring Regeringsgatan och Mäster Samuelsgatan.

En effekt av den stora differensen mellan marknadshyran och hyresnivåerna i den befintliga avtalsstocken, är att vi under de senaste åren har sett ett ökat antal uppsägningar för villkorsändring från fastighetsägarna. De låga vakansnivåerna i kombination med potentialen vid marknadsanpassade hyror, gör att många av fastighetsägarna i centrala Stockholm idag har tydliga och aktiva uppsägningsstrategier.

Efterfrågan kvarstår

Hittills har de höga marknadshyresnivåerna inte dämpat efterfrågan även om vi ser att det tar något längre tid att hyra ut objekt med de allra högsta hyrorna. Centralt belägna lokaler har bedömts vara en avgörande framgångsfaktor för många branscher. Anledningen är främst möjligheten att attrahera och behålla personal med den kompetens som efterfrågas.

Utvecklingen mot mer yteffektiva kontor och ett utbud av fastigheter som kan erbjuda en bra arbetsmiljö, även vid ett effektivt lokalutnyttjande, har medfört att många hyresgäster delvis kan kompensera den ökade hyresnivån genom att effektivisera och minska lokalerna.

Har vi passerat toppen för hyresutvecklingen?

Beaktat den stora differensen mellan marknadshyran och hyran i de hyresavtal som nu löper ut, bedöms snitthyresnivåerna i centrala Stockholm att fortsätta stiga under kommande år. Detta förutsatt att fastighetsägarna fortsatt väljer att säga upp de hyresavtal som löper ut för villkorsändring.

Samtidigt visar flera tecken på att vi har passerat konjunkturtoppen och ekonomin förväntas mattas av under kommande år. Framtidsutsikter för tillverkningsindustrin har dämpats och en mer pessimistisk framtidssyn på ekonomin, både hos hushåll och företag, är ett faktum. Den senaste tiden har vi även sett en ökad turbulens på börsen. Det är möjligt att dämpningen av ekonomin inte kommer ha någon större inverkan på företagens ekonomi kommande år, men ovissheten och den psykologiska faktorn kan ha stor betydelse för hur företagen agerar.

Framtidsstrategi

På en marknad med stora inslag av osäkerhet kring framtiden är företag vanligtvis ovilliga att teckna upp sig för avtal som innebär höga fasta kostnader. Vid de omförhandlingar vi nu ser på kontorshyresmarknaden i centrala Stockholm, ställs företagen inför just detta faktum, en ökning av den fasta kostnadsposten för lokaler på 30–40%. Huruvida företagen i ett mer osäkert marknadsläge kommer vara beredda att acceptera denna kostnadsökning är oklart. 

För företag och organisationer som har hyresavtal som löper ut under kommande år kan det vara värdefullt att redan idag fundera igenom sina handlingsalternativ. Kan verksamheten hantera kraftigt ökade lokalkostnader för befintliga lokaler eller kan det finnas andra lösningar som är bättre anpassade till företagets förutsättningar?

Om vi under kommande år får en ökad osäkerhet kring konjunkturutvecklingen kan det sannolikt även vara aktuellt för fastighetsägarna att ompröva över sina uppsägningsstrategier. Valet mellan att uppnå nya rekordhyresnivåer eller att säkra en låg vakansgrad kanske inte är helt självklart i ett mer osäkert konjunkturläge.

Jesper Trotzig
jesper.trotzig@tenantandpartner.com
073-3502434

Förväntade hyreshöjningar
  • Hyresmarknaden
  • 2022-10-26

Förväntade lokalhyreshöjningar – vad händer nu?

Världsekonomin har drastiskt förändrats under året. Ett pågående krig i Europa, globala leveransproblem och en stundande konjunkturförändring förändrar även fastighetsbranschen. Varje årsskifte prisjusteras de flesta hyresavtal mot index. Inför nästa år, 2023, väntar stora hyreshöjningar, sannolikt cirka 10%, enbart baserat på index. Fastighetsbranschen tillämpar olika indexmodeller. Vanligast förekommande är KPI-index (konsumentprisindex). Sedan februari 2022 är […]

Hint-tool
  • Hållbarhet
  • Inspiration
  • Lokaler
  • 2022-05-23

Nytt hållbarhetsverktyg för interiöra miljöer – Tenant & Partner i projektet Hållbar Interiör

Tillsammans med våra kunder arbetar vi på Tenant & Partner med ett ständigt hållbarhetsperspektiv i våra projekt, därför är vi extra stolta över att vara partner i forskningsprojektet Hållbar Interiör. Nu har projektet tagit fram ett digitalt verktyg som kan hjälpa hyresgäster och inredningsarkitekter att få en förståelse för hur faktorer kopplade till interiört hållbarhetsarbete hör samman. Tenant […]

Anna Engblom och Therese Widin
  • Hyresmarknaden
  • Inspiration
  • 2022-04-21

Trender och spaningar på hyresmarknaden i post-pandemitider – hyresgästrådgivarnas perspektiv

Allt fler förtag fattar nu beslut kring sin lokalsituation efter att befunnit sig i beslutskoma under pandemin, vilket har skapat en ökad rörelse på hyresmarknaden. Fastighetskonsulterna Anna Engblom och Therese Widin på Tenant & Partner delar här med sig av trender och spaningar på hyresmarknaden i post-pandemitider – utifrån hyresgästrådgivarnas perspektiv. Vilka trender och spaningar […]