Lokalhyresmarknaden befinner sig i ett tydligt skifte. Efter flera år av stark efterfrågan ser vi nu att vakansgraderna ökar, enligt Sverigebarometern 2025(1) har kontorsvakanserna i Stockholms innerstad ökat från cirka 5,7 % till 8,5 % det senaste året. Samtidigt fortsätter hyrorna i attraktiva lägen att stiga. Detta beror bland annat på indexkopplingar och inflationseffekter – något som gör kostnadsbilden mer komplex för hyresgäster.
Utöver dessa förändringar påverkas hyresmarknaden av flera andra faktorer som bidrar till ökad komplexitet. Förutom att byggtakten av nya lokaler har minskat, vilket leder till ett mer begränsat utbud av moderna ytor, skärps kraven på miljöcertifierade fastigheter och flexibla lösningar för hyresgäster. Hybridarbete har etablerats som norm, vilket förändrar kontorets roll – från ren arbetsyta till en kulturbyggande mötesplats. Företag efterfrågar centrala lägen med goda kommunikationer och service som cykelrum, laddstationer och gemensamma ytor.
Fyra nyckelinsikter som kan stärka er lokalstrategi
I dagens komplexa lokalhyresmarknad är det viktigare än någonsin att ha en bred överblick över marknaden och en stark förhandlingsstrategi. För att navigera effektivt bland utmaningar och möjligheter delar vi fyra nyckelinsikter som kan stärka er lokalstrategi:
1. Dolda vakanser – mer än vad som syns
Alla lediga lokaler syns inte på marknaden. Ofta finns det mer ytor i fastigheter där det redan finns vakanser, eller i helt andra fastigheter som inte annonseras alls. För att upptäcka dessa dolda möjligheter krävs både goda branschkontakter och ett proaktivt sökande – något som ofta underskattas tills behovet av nya lokaler verkligen uppstår.
2. Förhandlingar blir tuffare
Trots att marknaden har fler tomma lokaler är det fortfarande svårt att teckna kortare avtal. Dessutom ser vi att längre avtal inte ger den förväntade effekten i form av lägre hyror – något som normalt borde följa med längre bindningstid. Fastighetsägare vill ofta ha längre kontrakt vilket gör förhandlingsstyrka och marknadskunskap viktigare än någonsin.
3. Hyresvillkor blir mer komplexa
Index och hyresjusteringar blir alltmer komplicerade, vilket gör det svårare för hyresgäster att förstå sina framtida kostnader. Transparens och rätt rådgivning är avgörande för att undvika obehagliga överraskningar.
4. Alternativ skapar styrka
För att uppnå fördelaktiga hyresvillkor är det avgörande att skapa konkurrens mellan olika alternativ. Ett brett urval av lokaler ger ett starkare förhandlingsläge och ökar möjligheten att optimera både kostnader och villkor. Därför är det viktigt att ha en heltäckande överblick över marknaden – inklusive de objekt som inte marknadsförs öppet.
Sammanfattningsvis kräver dagens lokalhyresmarknad både överblick och strategiskt tänkande. Att hitta rätt kontor handlar inte längre bara om pris eller läge, utan om att skapa långsiktigt hållbara avtal som stödjer företagets utveckling och kultur – för både nuet och framtiden. Som hyresgästens lojala ombud finns vi här för er, redo att guida er till de lösningar som bäst stödjer era mål och behov.
Eva Wallenius, fastighetskonsult, Tenant & Partner
eva.wallenius@tenantandpartner.com
Källa: (1): Sverigebarometern 2025
