Lokalkostnaderna är normalt sett den näst största kostnadsposten hos många företag och organisationer, endast personalkostnader brukar vara högre. Både världsläget och konjunkturen i Sverige har svängt kraftigt sista tiden vilket har lett till konsekvenser som påverkar oss alla på olika plan, både som privatpersoner och som företag och organisationer. Om vi ser till lokalhyresmarknaden finns några genomgående påföljder kopplat till våra lokalkostnader:
- Komprimering av yta för bättre adress
Vi vill ha våra kontor i mer centrala lägen och till skillnad från för 5 år sedan när företag och organisationer hyrde på sig överyta för att inrymma sin framtida expansion, så handlar det nu ofta om en komprimering av yta för att kunna hitta en bättre adress.
- Centrala kontorslokaler fortsatt hög hyra
Det är lätt att tänka att när konjunkturen går ner och många företag vill minska yta, att det i sin tur skulle resultera i en prisdump på marknaden. Snarare handlar det om att attraktiva lägen och lokaler fortfarande är mycket eftertraktade och att mindre attraktiva lägen ihop med aningen sämre lokaler blir mindre attraktiva. En bidragande faktor till detta är att det varit ett stort tryck på många marknader under många år vilket leder till en mjuklandning. - Hyresavtalen följer KPI
Den störta påverkan på våra lokalkostnader är att de flesta kommersiella hyresavtal är indexreglerade mot konsumentprisindex, KPI. När vi har en hög inflationstakt i samhället ökar lokalhyreskostnaderna i motsvarande mån. Detta var något som många hyresgäster blev varse i januari 2023 när hyran ökade med nästan 11% pga. av KPIs utveckling. För perioden 2022 – 2024 kommer hyreskostnaden för många bolag troligen ha ökat mer än 20 procent, vilket kan innebära miljonbelopp för de organisationer med lite större hyresvolymer.
Så kan du som hyresgäst agera för att uppnå en kostnadseffektiv lokalstrategi
Beroende på när man som företag har tecknat sitt hyresavtal, i vilket geografiskt läge man har sin etablering och hur marknaden utvecklats senaste åren, kan det vara så att man sitter på en högre hyra än vad som är en skälig marknadshyra. Detta är ett fenomen som vi är lite ovana vid då det tidigare varit en annan typ av inflationsutveckling ihop med en annan typ av marknadshyresutveckling. Vi ser nu ett trendskifte där man som hyresgäst behöver vara den proaktiva, agerande parten för att säkerställa att man betalar en marknadsmässig hyra för sina lokaler. Nedan följer några tips för att uppnå en kostnadseffektiv lokalstrategi:
Om du som hyresgäst har lite kortare tid kvar, dvs hyresavtalet ska hanteras närmsta 1–2 åren så vill vi skicka med:
- Ha koll på ert nuläge! Vad betalar ni och hur står det i relation till marknadshyran för det geografiska läget?
- Därefter: Lyft blicken och titta framåt, vad har verksamheten för behov på längre sikt och hur matchar det mot befintlig lokal?
- När ni vet vad ni vill: Var proaktiva och säg upp hyresavtalet. Se till att uppsägningen blir formellt korrekt, att den sker vid rätt tidpunkt och är taktiskt och juridiskt riktig.
- Oavsett om ni har som idé att sitta kvar eller se över andra möjliga lokalalternativ är det hetaste tipset att alltid konkurrensutsätta det mest givna lokalalternativet för att nå framgång i förhandlingen.
Om ni som hyresgäst har lite längre tid kvar, dvs hyresavtalet löper ytterligare i några år så vill vi skicka med:
- Börja med att kontakta er fastighetsägare för att föra en dialog.
- Omförhandla i förtid. Förändra de villkor ni vill mot att redan nu teckna ett längre avtal.
- Finns det möjlighet att hyra ut delar av lokalen i andra hand?
- Överlåt hela hyresavtalet till annan hyresgäst.
- Skaffa en långsiktigt hållbar strategi kring arbetsplatsen som linjerar med mål och visioner i övrigt.
Är ni oroliga att ni sitter på för hög hyra i dagsläget och är osäkra på hur ni bör agera? Går ni i tankar på att flytta eller göra förändringar i befintliga lokaler? Önskar ni bolla vidare? Med 100 procents lojalitet till hyresgästen lyssnar vi gärna in era unika behov för att se hur vi kan hjälpa er på bästa sätt – vi hörs!
