Posts Tagged ‘hyresnivå’

Hur ser er strategi ut inför kommande hyresförhandling?

Posted on: maj 20th, 2020 by Jennie Johansson No Comments

Marknadshyresnivåerna för kontor har i vissa delar av centrala Stockholm gått upp med över 60% över en femårsperiod. Samtidigt befinner vi oss i en situation där näringslivet nu drabbas hårt av covid-19 vilket lett till att betalningsviljan för lokaler snabbt har minskat.

Den kraftiga hyresutvecklingen och förväntningarna om högre hyresnivåer har gett att fastighetsägarna i city under en relativt lång period har haft offensiva uppsägningsstrategier. De avtal som har varit möjliga att omförhandla har setts som en potential till ökade kassaflöden och högre fastighetsvärden snarare än en risk. Trots rådande situation med covid-19 ser vi än så länge inte att fastighetsägarna har förändrat detta synsätt inom kontorssegmentet.

Bra att veta inför framtida hyresförhandling

Trots konstaterat försämrat konjunkturläge kan situationen på marknaden medföra att lokalkostnaderna kan komma att öka för många företag under kommande period. Tyvärr finns det inte någon mirakelformel som ger svar på hur man som hyresgäst kan undvika detta, däremot delar vi gärna några spaningar från marknaden som kan vara bra att ha med sig inför en framtida hyresförhandling.

Tips till dig som hyresgäst

Det kommer löna sig att prata med flera fastighetsägare och konkurrensutsätta lokalfrågan. Skaffa dig kunskap att bedöma vad det är du betalar för och fundera kring vad hyresvärden kan vinna på att ha dig som kund. För att detta ska vara möjligt så krävs viss förståelse för marknaden samtidigt som ni bör ha en tydlig bild över vilka behov som finns kopplat till er framtida arbetsplats. Detta kräver en insats i form av både arbete och tid, beaktat att kostnader för lokaler idag är en av de större kostnadsposterna i redovisningen torde dock insatsen vara mödan värd.

Genom att vara ute i god tid och skaffa er en bra bild av vad marknaden har att erbjuda, kommer ni vara väl rustade för att kunna utnyttja marknadens stundande möjligheter.

Hör gärna av er om ni önskar stöd i hur ni kan tänka strategiskt kring era lokaler, om ni önskar hjälp med hyresförhandling eller om ni har andra lokal-, arbetsplats- eller fastighetsrelaterade frågor. Vi finns här för att hjälpa!

Jesper Trotzig, fastighetskonsult
jesper.trotzig@tenantandpartner.com
073-3502434

Hur påverkas hyresnivåerna av covid-19?

Posted on: april 22nd, 2020 by Jennie Johansson No Comments

Vi har haft en stark konjunktur i många år, inte minst i Stockholm. Efterfrågan av hyreslokaler har varit hög och de tillgängliga ytorna har efterfrågats av hugade hyresgäster. Inte minst ytor av god kvalitet i bra geografiska lägen. Hyresvärdarna har haft bra tider.

Nu befinner vi oss i en oerhört stökig tid där vi börjar se de första affärsmässiga effekterna av covid-19 som med fog kan sägas kännetecknas av orden Akut och Panik. Vi ser rekordstora varsel, branscher går under, regeringar lanserar räddningspaket utan motstycke och vi har ännu svårt att se hur detta kommer att fortskrida. Än är det inte över. Inte på långa vägar. Conny Johansson, fastighetskonsult och partner hos Tenant & Partner, delar här sina insikter om vad som händer med hyresnivåerna på lokalhyresmarknaden i rådande tider.

Utbud och efterfrågan sätter hyresnivån

Även i stabila tider har parterna (hyresgäst och hyresvärd) haft intensiva dialoger om vad som anses vara rätt hyresnivå. På lokalhyresmarknaden råder fri prissättning där hyresnivåer bestäms av utbud och efterfrågan. I tider av stark efterfrågan har hyresvärdarna inte varit sena att höja hyresnivåerna. Flertalet hyresgäster har accepterat höjningarna, vilket har resulterat i starkt stigande hyresnivåer de senaste åren.

Stigande hyror har varit enklare att acceptera för de hyresgäster som valt att flytta till en större och bättre lokal. I dessa fall har beslut fattats genom ett aktivt beslut, ofta i en anda av utveckling. Värre har det varit för den som hyresgäst ställts in för 30–50 procentiga hyreshöjningar och samtidigt sitter kvar i exakt samma lokal, utan några anpassningar.

Effekterna av krisen

Så snart vi börjat se ljuset i tunneln så kommer dialoger mellan hyresvärd och presumtiva eller nuvarande hyresgäster att komma igång igen. Tenant & Partner har, som företrädare för hyresgäster i närmare 30 års tid, relativt enkelt att förutse var vi kommer att stå i dessa dialoger. Vi har en unik insikt i hur hyresgäster resonerar.

Marknadsläget kommer att trycka ned betalningsviljan i botten. Företagsledningar längtar inte efter att fatta långsiktiga beslut med begränsad flexibilitet (läs; teckna långa hyresavtal). ”- Om hela Sveriges ekonomi går på knäna så måste hyresnivåerna rasa. Vi är beredda att betala ungefär hälften av vad som begärdes innan detta globala virus drabbade oss!”. Någonstans där kommer den allmänna uppfattningen att vara. Inte hos någon enstaka – utan hos de allra flesta.

Hur kommer hyresvärdarna att möta dessa nya tongångar?

Få är de hyresvärdar som kommer att kunna erbjuda justerade hyresnivåer anpassade till hyresgästerna önskemål. Diskussionerna kommer att bli många, tuffa och i flera fall infekterade.  På grund av olika synsätt kommer vi framöver att se ett större gap mellan hyresvärd och hyresgäst än på väldigt länge. Hyresvärdars argument kring egna starka balansräkningar, uthållighet eller koppling till marknadsnoteringar runt årsskiftet 2019/2020 kommer inte att skapa större förståelse hos hyresgäster.

De hyresgäster som kan visa att de är stabila och trygga hyresbetalare har (eller; bör ha) alla möjligheter att argumentera framgångsrikt i kommande hyresförhandlingar. Vinnare bland hyresvärdar kommer bli de som – även i sämre tider – kan göra verklighet av de i goda tider uttryckta orden om samarbete, anpassningsbarhet, partnerskap och flexibilitet.

Kontakta mig gärna för en digital fika om du vill veta mer. Jag är också nyfiken på ett samtal med dig som tror annorlunda.

Conny Johansson, fastighetskonsult och partner
conny.johansson@tenantandpartner.com
070-8102278

Foto: Anders Bobert

Hyresnivåer i centrala Stockholm

Posted on: augusti 22nd, 2019 by Jennie Johansson No Comments

Efter flera år av kraftigt stigande marknadshyresnivåer i centrala Stockholm befinner vi oss i en situation där marknadshyran nu många gånger ligger 30–40% över hyresnivån i de avtal som närmar sig avtalsslut. Vi ser att allt fler hyresgäster börjar bli tveksamma till att teckna hyresavtal till de höga kostnadsnivåer som detta idag innebär.

Stora differenser

Marknadshyresnivåerna i centrala Stockholm uppgår idag till ca 5500–8500 kr/kvm/år med topphyresnivåer en bit över 8500 kr/kvm/år. De högsta hyresnivåerna återfinns i nyproducerade och nyrenoverade fastigheter i kvarteren kring Regeringsgatan och Mäster Samuelsgatan.

En effekt av den stora differensen mellan marknadshyran och hyresnivåerna i den befintliga avtalsstocken, är att vi under de senaste åren har sett ett ökat antal uppsägningar för villkorsändring från fastighetsägarna. De låga vakansnivåerna i kombination med potentialen vid marknadsanpassade hyror, gör att många av fastighetsägarna i centrala Stockholm idag har tydliga och aktiva uppsägningsstrategier.

Efterfrågan kvarstår

Hittills har de höga marknadshyresnivåerna inte dämpat efterfrågan även om vi ser att det tar något längre tid att hyra ut objekt med de allra högsta hyrorna. Centralt belägna lokaler har bedömts vara en avgörande framgångsfaktor för många branscher. Anledningen är främst möjligheten att attrahera och behålla personal med den kompetens som efterfrågas.

Utvecklingen mot mer yteffektiva kontor och ett utbud av fastigheter som kan erbjuda en bra arbetsmiljö, även vid ett effektivt lokalutnyttjande, har medfört att många hyresgäster delvis kan kompensera den ökade hyresnivån genom att effektivisera och minska lokalerna.

Har vi passerat toppen för hyresutvecklingen?

Beaktat den stora differensen mellan marknadshyran och hyran i de hyresavtal som nu löper ut, bedöms snitthyresnivåerna i centrala Stockholm att fortsätta stiga under kommande år. Detta förutsatt att fastighetsägarna fortsatt väljer att säga upp de hyresavtal som löper ut för villkorsändring.

Samtidigt visar flera tecken på att vi har passerat konjunkturtoppen och ekonomin förväntas mattas av under kommande år. Framtidsutsikter för tillverkningsindustrin har dämpats och en mer pessimistisk framtidssyn på ekonomin, både hos hushåll och företag, är ett faktum. Den senaste tiden har vi även sett en ökad turbulens på börsen. Det är möjligt att dämpningen av ekonomin inte kommer ha någon större inverkan på företagens ekonomi kommande år, men ovissheten och den psykologiska faktorn kan ha stor betydelse för hur företagen agerar.

Framtidsstrategi

På en marknad med stora inslag av osäkerhet kring framtiden är företag vanligtvis ovilliga att teckna upp sig för avtal som innebär höga fasta kostnader. Vid de omförhandlingar vi nu ser på kontorshyresmarknaden i centrala Stockholm, ställs företagen inför just detta faktum, en ökning av den fasta kostnadsposten för lokaler på 30–40%. Huruvida företagen i ett mer osäkert marknadsläge kommer vara beredda att acceptera denna kostnadsökning är oklart. 

För företag och organisationer som har hyresavtal som löper ut under kommande år kan det vara värdefullt att redan idag fundera igenom sina handlingsalternativ. Kan verksamheten hantera kraftigt ökade lokalkostnader för befintliga lokaler eller kan det finnas andra lösningar som är bättre anpassade till företagets förutsättningar?

Om vi under kommande år får en ökad osäkerhet kring konjunkturutvecklingen kan det sannolikt även vara aktuellt för fastighetsägarna att ompröva över sina uppsägningsstrategier. Valet mellan att uppnå nya rekordhyresnivåer eller att säkra en låg vakansgrad kanske inte är helt självklart i ett mer osäkert konjunkturläge.

Jesper Trotzig
jesper.trotzig@tenantandpartner.com
073-3502434