Sanningen om marknadshyran

Hyresnivåerna i Stockholm är skyhöga och vakansgraden rekordlåg. Ekonomisk tillväxt i kontorsintensiva branscher och svagt utbud på lokalhyresmarknaden har skapat ett marknadsläge med ohållbara situationer för många hyresgäster. Sker hyreshöjningarna på bekostnad av din vinst? Vad har du för handlingsalternativ på dagens lokalhyresmarknad? Klarar du en hyreshöjning om 40%? Hans Cronsioe, jurist och grundare på Tenant & Partner, reder ut marknadsläget.

Hur står det egentligen till med marknadshyran i Stockholm?

Ett utbud som kraftigt understiger efterfrågan av kontorslokaler har justerat upp hyresnivåerna till historiskt höga nivåer. Det byggs inte kontor i takt med efterfrågan vilket kan förklaras av i huvudsak tre skäl. 1) På kort sikt saknas det fysiska förutsättningar att tillskapa mer kontorsyta inom det begränsade geografiska området. 2) Det är politiskt prioriterat och opportunt att bygga bostäder och inte kontorslokaler. 3) Flera av fastighetsägarna driver en kortsiktig kvartalsekonomisk strategi – de största fastighetsägarna har mångdubblat sina vinster under de sista tre åren! 

Till följd härav ser vi att marknadshyrorna kommer att fortsätta stiga i Stockholm om än att de planar ut.

Idag kan vi se effekterna av den senaste tidens mycket starka hyresökning framförallt i Stockholms innerstad. Vi ser nu flera exempel på hyresförhandlingar som får omfattande konsekvenser. Hyreshöjningarna påverkar starkt företagens lönsamhet på kort sikt och leder dessutom till långtgående konsekvenser för företagens möjlighet att växa. Ur ett samhällsperspektiv är detta givetvis också förödande eftersom det starkt påverkar vår förmåga att attrahera tillväxtbolag.

Vad menas med marknadshyra?

Vad som är att betrakta som marknadshyra är reglerat i Hyreslagen liksom även rätten att som hyresgäst teckna avtal till marknadshyra, även kallat det indirekta besittningsskyddet. Trots detta är det få hyresgäster som känner till denna rätt och hur den fungerar. För att få kännedom om vad som är en korrekt marknadshyra jämförs hyresavtal för liknande objekt inom samma geografiska område. Hyresnämndens beslut baseras på hyresvärdens och hyresgästens egna exempel på andra liknande hyresavtal. Tillgång till relevant information om dessa hyresavtal är därför helt avgörande för framgång.

Hur bör företag rusta sig inför en kommande hyresförhandling?

I dagens marknadsläge är det många hyresgäster om samma objekt och det är svårt att konkurrensutsätta sin hyresvärd. En hyresförhandling bör alltid föregås av en heltäckande scenarioanalys där samtliga konsekvenser och olika alternativ noga vägs mot varandra. Vilka priser gäller i olika marknadsområden? Vad är kostnaden för att bygga om och anpassa befintlig lokal? Vad kostar en flytt? Som hyresgäst krävs en genomtänkt taktik och det är viktigt att ha i åtanke vad valet av handlingsalternativ kan ge för effekter på verksamheten oavsett om det gäller HR-frågor, arbetssätt eller betydelse för varumärket.

Vilka handlingsalternativ finns för hyresgästerna på dagens lokalhyresmarknad?

Som hyresgäst ställs du inför två olika alternativ när det närmar sig hyresförhandling – sitta kvar i befintlig lokal eller flytta.

Vid ny- eller ometablering finns det ofta större möjlighet för hyresgästen att förhandla till sig bättre villkor, i synnerhet om hyresgästen är ny för hyresvärden. Förbättrade villkor kan exempelvis vara hyresgästanpassning, investeringsbidrag och flyttbidrag. Som hyresgäst kan du förvänta dig olika beteenden beroende på vilken typ av hyresvärd förhandlingen sker med. Valet av hyresvärd får stor betydelse då fastighetsägare kan ha varierande strategier för sina fastighetsbestånd vilket i sin tur styr tidshorisonten för ägandet och framtidsplanen för fastigheten.

Vid en omförhandling är det viktigt att ha framförhållning för att tydligt visa för hyresvärden att en flytt är ett realistiskt alternativ. Marknadsinformation bör samlas in för att finnas med som stöd i förhandlingen med hyresvärden. Om det skulle bli aktuellt att driva frågan vidare i Hyresnämnden ger detta även hyresgästen ett informationsövertag gentemot hyresvärden.

Det är viktigt att ha koll på samtliga juridiska fallgropar som finns kring hyresavtal. Finns inte professionell kunskap internt är det viktigt att ta extern hjälp för att hantera dessa frågor på ett korrekt sätt.

Vill du ha mer information eller tips?

Kontakta

Hans Cronsioe
Jurist/Grundare
hans.cronsioe@tenantandpartner.com
070-892 75 35

Hyresgästens skyldigheter och rättigheter  Skyldigheter och rättigheter i rollen som hyresgäst. Hämta guiden
[ajax_load_more post_type="post" transition="fade" posts_per_page="6" max_pages="0"]