Fem tips när du tecknar hyresavtal

De flesta hyresgäster stirrar sig blinda på hyresnivån när de förhandlar ett hyresavtal. Självklart är kvadratmeterpriset viktigt, men det finns en lång rad andra parametrar som kan regleras i hyresavtalet. Genom att säkerställa att avtalet verkligen är heltäckande kan du undvika stora kostnader i framtiden.

På Tenant & Partner genomför vi ett stort antal hyresförhandlingar varje år, alltid som representant för hyresgästen. Vi eftersträvar balanserade hyresavtal som ska kunna reglera förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst inte bara idag, utan i flera år.

Hyreslagen reglerar förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd. I många frågor kan parterna välja att avtala bort hyreslagens bestämmelser. Andra bestämmelser är tvingande och kan inte förhandlas bort. Jag tar här upp fem områden som är viktiga att känna till om du står i begrepp att teckna ett lokalhyresavtal.

1. Underhållsansvar

Om parterna inte har träffat annan överenskommelse bär hyresvärden det fulla underhållsansvaret för den förhyrda lokalen. Det står dock parterna fritt att avtala om en annan fördelning. Det vanliga är att hyresgästen ansvarar för det inre underhållet avseende ytskikt (golv, väggar och tak) och inredning som hyresvärden tillhandahållit.

Med ”inredning som hyresvärden tillhandahållit” menas inredning som är avsedd specifikt för hyresgästens verksamhet. Det kan gälla möbler eller fasta installationer, till exempel receptionsdisk, vitvaror eller belysning. Fasta installationer som ventilation, vattenledningar och radiatorer är normalt sett inte att betrakta som inredning.

Underhåll definieras inom fastighetsförvaltning ibland som en åtgärd för att återställa funktionen hos ett objekt. Därför kan reparation och byte av förslitningsdetaljer vara att anse som underhåll.

Underhåll av tak och väggar innebär normalt målning och tapetsering, medan det för golv kan vara nödvändigt med lagning, slipning, lackning eller annan behandling, samt byte av heltäckningsmattor. Fördelningen av underhållsansvaret regleras med fördel i en särskild gränsdragningslista som biläggs avtalet.

 

Därför påverkar arbetsplatsen effektiviteten  Nöjdare medarbetare är mer effektiva! Kostnadsfri guide

 

2. Hyra och hyrestillägg

Hyran för en lokal ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Undantag gäller bland annat för uppvärmningskostnader, vatten eller elektricitet samt avgifter för vatten och avlopp. Om hyrestiden är bestämd till minst tre år kan hyra utgå enligt ”annan beräkningsgrund”, till exempel genom indextillägg och andra former av rörliga tillägg. Många hyresavtal som löper tills vidare eller med kortare tid än tre år innehåller emellertid villkor om indexreglering och hyrestillägg för städning, bevakning och annat som inte omfattas av undantagen.

En del hyresvärdar nekar hyresgäster att teckna kortare avtal än tre år med argumentet ”för att vi ska kunna debitera indextillägg”. Men om hyresgästen vill teckna ett kortare avtal är det faktiskt möjligt att komma överens om fasta hyrestillägg för dessa kostnader.

3. Återställande vid avflyttning

Hyresgästens ansvar för återställande av lokalen vid avflyttning är inte uttryckligen reglerat i hyreslagen. Viss ledning finns i reglerna om hyresgästens vårdplikt, som bland annat stadgar att hyresgästen ska ”ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande”. Det står dock parterna fritt att avtala om hyresgästens återställandeplikt.

I kommentaren till hyreslagen (Holmqvist/Thomsson) anges att ”Hyresgäst som gjort förändringar eller vidtagit särskilda anordningar med eller utan tillstånd av värden är skyldig att vid avflyttning återställa lägenheten i princip i det skick den hade vid tillträdet. Hyresgästen har dock rätt till normal förslitning. Ovanstående utgör utgångspunkt för det fall inget annat avtalats, dock råder avtalsfrihet, varvid det vanligast förekommande är att avtala om återställande i ’godtagbart skick’.”

I Fastighetsägarnas handledning till kontraktsformulär 12 B definieras ”godtagbart skick” såsom objektivt sett godtagbart skick, samt att av hyresgästen utförda ändringar ska återställas och skador utöver normalt slitage repareras. Det är emellertid vad de inblandade parterna gemensamt åsyftat med skrivningen som är avgörande.

Det är inte självklart att de förändringar hyresgästen genomfört är till nackdel för hyresvärden. En kontorslokal som inrymt ett stort antal cellkontor, som byggts om till ett öppet och modernt kontorslandskap, bör mycket väl kunna anses i godtagbart skick utan att väggarna byggs upp igen.

Som hyresgäst bör man vara vaksam på hur återställandet är reglerat och begära att hyresvärden klargör vad som ska anses vara godtagbart skick. Ändringsarbeten som utförts med hyresvärdens godkännande ska bara omfattas av återställandeplikten om parterna kommit överens om det.

4. Störningar och brister

Hyresvärden ska tillhandahålla lokalen i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte annat avtalats. I det fall brist eller störning föreligger kan hyresgästen ha rätt till skadestånd och skälig nedsättning av hyran, samt – om bristen är av väsentlig betydelse – rätt att säga upp avtalet.

Det kan vara brister som att lokalen saknar vissa avtalade funktioner, vattenläckage som medför att en viss yta blir obrukbar eller buller som medför störningar i hyresgästens verksamhet. Även så kallade rådighetsfel kan föreligga, till exempel om lokalen på grund av myndighetsföreskrifter inte får användas för det avtalade ändamålet.

Hyresreduktionen ska vara skälig i förhållande till bristens beskaffenhet, avtalat skick och ändamål, lokalens storlek och hyra. I ett fall (RH 1988:11) fick hyresgästen nedsättning med 30 % på grund av avloppslukt, trots att verksamheten kunde bedrivas fullt ut och utan förlust för hyresgästen. Utöver hyresnedsättning har hyresgästen rätt till ersättning för skada om inte hyresvärden kan visa att han inte varit försumlig.

Det är mycket viktigt att påtala en brist så snart den uppstår. Dels för att hyresvärden ska ha möjlighet att åtgärda bristen, dels för att nedsättning av hyra normalt inte medges för tid innan bristen påtalats. Det bästa ur bevishänseende är att skicka begäran om rättelse med rekommenderat brev.

5. Tvingande bestämmelser i hyreslagen

Det är inte ovanligt att hyresavtal innehåller villkor som är oförenliga med hyreslagens bestämmelser, det vill säga att hyresvärden försöker avtala bort tvingande bestämmelser. Hyresvärden kan inte göra sådana villkor gällande mot hyresgästen.

Några vanliga exempel är:

  • Uppsägningstid kortare än nio månader. För lokalhyresavtal som löper tills vidare eller med en bestämd hyrestid längre än nio månader gäller att uppsägningstiden ska vara minst nio månader. I det fall parterna träffat överenskommelse om en kortare uppsägningstid gäller denna endast för hyresgästen.
  • Rätt till ersättning vid sedvanligt underhåll eller andra arbeten. Hyreslagen medger parterna att under vissa förutsättningar avtala bort hyresgästens rätt till nedsättning av hyra (hyresreduktion). Det är vanligt med liknande villkor som även avser hyresgästens rätt till skadestånd eller annan ersättning, vilket inte är förenligt med hyreslagens bestämmelser. Rätten till skadestånd går inte att avtala bort i förväg med för hyresgästen bindande verkan. Rätten till nedsättning av hyra och ersättning brukar emellanåt också avtalas bort för andra händelser som exempelvis avbrott i el-, vatten – och värmeförsörjning, vilket inte heller är korrekt.
  • Andrahandsuthyrning av del av lokal. Många hyresavtal innehåller villkor att hyresgästen inte får hyra ut hela eller del av lokalen i andra hand. Hyreslagen medger hyresgästen rätt att ”inrymma utomstående” i lokalen, så länge det inte är till men för hyresvärden. Huruvida andrahandsuthyrningen är till men för hyresvärden eller ej kan inte med bindande verkan regleras i förväg.

Helena Bjälkemo
Chefsjurist
Tenant & Partner

[ajax_load_more post_type="post" transition="fade" posts_per_page="6" max_pages="0"]