20-40 % hyreshöjning i Stockholms innerstad – marknadshyra eller hybris?

Många av Stockholms hyresvärdar chockhöjer nu hyrorna i innerstaden med 20-40 % och flertalet av de uppsägningar som nu sker verkar vara en del av en uttänkt strategi. Syftet verkar vara att ”smida medan järnet fortfarande är varmt” för att säkerställa etablerade marknadshyror som överstiger 6 000 kr/kvm och år.

Vart tog de ”Nya fastighetsägarna” vägen? De som hade börjat lyssna på kundbehov och som verkade vilja etablera ett långsiktig kund/leverantörsförhållande? Under de senaste åren har flera bra initiativ noterats med framåtblickande och en gemensam dialog i fokus. Några har skett i syfte att hjälpa kunden att möta den nya tidens krav på mer mobila arbetssätt och flexiblare kontorslösningar.

Är det bara fråga om ett ”hack i kurvan” eller är det enbart inom vissa delar av fastighetsbolagen som en mer långsiktig och kundnära dialog varit levande? Har ”finans- och kvartalsekonomifolket” alltid jobbat i det korta optimeringsperspektivet?

Av de 3 miljoner kvm lokalyta som Stockholm CBD består av ägs 40 % av det institutionella kapitalet som t.ex. AMF, Vasakronan m.fl.

Således är det de fastighetsbolag med ansvar att förränta vårt pensionskapital med synnerligen långa placeringshorisonter som vi nu ser agera med krav på hyreshöjningar på upp till 40 %.

Ett till synes kortsiktigt fokus på att optimera sina kassaflöden utan att en endaste skruv skruvats för att anpassa och modernisera lokalerna.

40 000 kr/kvm!

En ökning av driftnettot på 1500 kr/kvm/år ökar marknadsvärdet på fastigheten med upp till 40 000 kr/kvm (1 500 kr / kvm / år x 3,75% direktavkastningskrav). För en medelstor cityfastighet om ca 30 000 kvm innebär detta ett ökat marknadsvärde på över miljarden!

Idag redovisar alla de stora fastighetsbolagen enligt IFRS, vilket innebär att fastigheterna ska tas upp i balansräkningen till verkligt värde. Därmed slår en justering av marknadsvärdet direkt i resultatet i nästa kvartalsrapport. Sett över ett perspektiv på 10 år, då de stora institutionella bolagen började bokföra till verkligt värde, är det lätt att ställa sig frågan: Har det institutionella kapitalets syn på fastighetsekonomi och hyresnivåer förändrats till att bli mer kortsiktigt?

Mycket tyder på att det långsiktiga pensionskapitalet idag agerar på samma sätt som de kvartalsinriktade börsbolagen på fastighetsmarknaden.

Dessa aktörers synnerligen starka finansiella uthållighet gör givetvis att de kan tåla vakanser. De verkar i många fall till och med vilja pressa ut hyresgäster för att själva skapa nya vakanser i sitt bestånd på en Stockholmsmarknad som lider av underskott på lokalyta. Med en ny vakans kan de genom ett renoveringsprojekt höja standarden och samtidigt pressa hyresnivåerna till tidigare oskådade nivåer.

40% hyreshöjning innebär 10-15 % genomsnittlig påverkan av rörelseresultatet

Många reflekterar inte över hur pass stor påverkan dessa justeringar får på verksamheten. För att sätta detta i ett verksamhetssammanhang kan vi anta en konsultverksamhet i city som jämförelse. Med en omsättning om 100 mkr med 15 % avkastning så motsvarar hyreshöjningen kostnaden för 4 intäktsgenererande konsulter!

Så, med dessa trender och marknaden i bakhuvudet – vilka strategier och handlingsalternativ återstår för hyresgästerna?

  • Välj rätt hyresvärd

Valet av hyresvärd blir idag en otroligt viktig strategisk fråga för ett bolag med föränderligt behov och som inte vill investera sina egna pengar i annans egendom. Att välja en hyresvärd som passar till bolagets behov av omställningshastighet blir i många fall helt avgörande.

  • Förhandlingskompetens

Hyresvärden gör detta varje dag. Hyresgästen gör detta en gång vart femte år, om inte ännu mer sällan! Det är lätt att underskatta det övertag som den som tränar får. Hur mycket vet du om din hyresvärds sätt att räkna? Vilka drivkrafter som ligger bakom just hans prioriteringar kring hyresnivåer, hyresrabatter, investeringsbidrag och indexklausuler. Hur gör jag det som trovärdigt att jag verkligen överväger att flytta? Hur skapar jag den där konkurrenssituationen som är så avgörande för att inte hamna i knät på EN hyresvärd?

  • Spela med hyrestiden

Långa löptider kan vara nödvändiga för att fördela ut avskrivningarna över längre tid. Dock ställer det krav på avtal som möjliggör förändringar under pågående löptid både i funktion och storlek med förutsebara ekonomiska och praktiska konsekvenser.

  • Skilj på fastighetens investeringar och investeringar kopplade till hyresgästens verksamhet i lokalerna

Acceptera inte att finansiera avskrivningar under hyrestiden som är värdeförhöjande för fastigheten lång bortom hyrestidshorisonten. Alltför ofta ifrågasätts inte den delen av investeringen med resultatet att hyresgästen finansierar fastighetens värdeökning.

  • Marknadshyra

Vad är marknadshyra? Hur bestäms den och hur säkrar jag att vi betalar enligt den? Både kunskap om vilka praktiska och legala parametrar som styr samt vad som skall anses som marknadshyra är ett kapitel för sig. Dock är tillgången på aktuell och relevant marknadsinformation helt avgörande. Här rekommenderas alltid att ta hjälp av rådgivare med en kontinuerlig närvaro på hyresmarknaden.

  • Legala fallgropar kan kosta miljoner

Det är lätt att underskatta de fallgropar som beror på tvingande regler i hyreslagstiftingen. Det kan vara skallkrav på vad en uppsägning skall innehålla eller krav på att hänskjuta ett hyresärende till hyresnämnden för medling inom tvåmånadersfristen. Konsekvenserna för att inte följa dessa bestämmelser till sin bokstav kan spela bort rätten till marknadshyra eller göra att du ofrivilligt tvingas acceptera förlängningar som kan kosta miljoner.

  • Om inte externa lokalalternativ finns – bygg inåt

Den fysiska arbetsplatsen minskar hela tiden i allt snabbare takt till förmån för mångfald och mobilitet. Ju kraftigare och allmän denna trend blir desto mer aktuell och nödvändig blir utvecklandet av en egen förmåga att driva denna utveckling för verksamhetens nuvarande och framtida behov. Det sker idag en omvandling av kontorstrukturen som mer styrs av beteendeförändringar som stöds av tekniska plattformar. En stor del av omställningsförmågan sitter idag lite som gisslan i de ”långsamma husen”. Den allt snabbare utvecklingen kommer behöva lösas genom övergång till mer digitala arbetsplatser. Motståndet i denna utveckling är inte tekniken utan vår egen förmåga till förändring och anpassning.

/ Hasse Cronsioe

Vad är en aktivitetsbaserad arbetsplats?  Få en inblick i en ny version av kontorslandskapet  Kostnadsfri guide Hämta
[ajax_load_more post_type="post" transition="fade" posts_per_page="6" max_pages="0"]